Quelles solutions hypothécaires pour l’achat de votre première maison ?
Acheter sa première maison peut paraître un exercice périlleux et de nombreuses questions émergent. Les réponses à toutes vos inquiétudes se trouvent peut-être dans une solution hypothécaire adaptée à votre situation.
L’accès à l’hypothèque
Une pré-approbation hypothécaire permet de déterminer, avant même de magasiner une propriété, à quel taux d’intérêt un prêteur hypothécaire acceptera ou non de vous octroyer un montant d’argent.
Des outils permettent de calculer votre capacité d’emprunt. Ils seront utiles pour cette étape indispensable avant toute démarche auprès d’un courtier. Attention toutefois, car ces outils ne tiennent pas compte de votre train de vie.
Que vous sera-t-il demandé ?
- Votre cote de crédit
- Vos revenus de ménage
- Votre historique d’emploi
- Votre réserve financière
- Votre mise de fonds
La mise de fonds
Une mise de fonds minimale de 5 % du prix d’achat de votre future maison sera généralement demandée pour les premiers 500 000 $. Si votre acquisition a une valeur d’achat supérieure, la mise de fonds sera généralement de 10 %.
Votre prêteur hypothécaire saura vous conseiller concernant cet apport, en fonction de votre style de vie, de votre budget et de vos besoins financiers à long terme.
S’il vous est possible d’augmenter votre mise de fonds, vous réduirez le montant emprunté et peut-être la durée du remboursement.
L’assurance prêt hypothécaire
Si l’apport de capital est inférieur à 20 % du prix d’achat, les prêteurs exigeront normalement une assurance prêt hypothécaire pour se protéger en cas de défaut de paiement. Cette assurance peut par exemple être contractée auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
De nouveaux critères d’admissibilité ont été mis en place si le ratio prêt-valeur est inférieur ou égal à 80 %. Vous trouverez la liste des nouvelles règles imposées depuis le 30 novembre 2016 sur le site de la SCHL.
L’apport du REER : une aide précieuse
Le régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu’à 25 000 $ dans une année civile de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une habitation.
Cet apport pourra vous aider à réduire le montant de l’hypothèque, la hauteur des versements mensuels ou la durée de remboursement.
Les frais à prévoir
Des frais supplémentaires sont à envisager, qui représentent environ 1,5 % du prix de la propriété. Ils incluent :
- Assurance vie, assurance invalidité hypothécaire, assurance prêt hypothécaire entre 0,5 % et 3 % du montant emprunté, etc.
- Les droits de mutation (la « taxe de bienvenue »)
- Les taxes de la Ville
- Notaire
- Déménagement
Comptez pas loin de 10 000 $ avant même d’avoir mis un pied chez vous !
Le remboursement
Les paiements se font au mois, deux fois par mois, aux deux semaines ou chaque semaine. La solution hypothécaire choisie dépendra de la capacité de remboursement, des taux, de la longueur de l’hypothèque dans le temps et aussi de l’évolution de votre situation personnelle si une renégociation doit avoir lieu.
La période sur laquelle porte l’amortissement d’une solution hypothécaire est généralement de cinq ans. L’hypothèque sera ensuite renouvelée ou renégociée. Mais elle peut aller jusqu’à 25 ans. Pour une même période d’amortissement, plus le terme est court, plus les taux d’intérêt et les versements sont réduits.
Souvent, les taux d’intérêt des hypothèques à taux variable sont moins élevés que ceux à taux fixe à la signature du contrat. Mais moins d’un tiers des 24-35 ans se lancent dans le taux variable, l’évolution du marché étant difficilement prévisible.
À noter pour finir que depuis le 30 novembre dernier, la période d’amortissement maximale est passée à 25 ans à partir de la date où le prêt initial a été accordé pur être admissible à l’assurance prêt hypothécaire.
