Financement de l’achat de votre maison: comment s’y retrouver ?

22/12/2016 dans Blogue

Trouver un bien qui correspond à ses besoins et son budget ne constitue que le début du processus d’achat, car si l’on ne dispose pas de la totalité du prix, il faut chercher des modalités de financement pour la maison. Parmi les différentes solutions disponibles sur le marché, comment s’y retrouver ?

Acheter avec une mise de fonds

Il est d’usage au Québec de payer une partie de sa maison avec un apport qu’on appelle la mise de fonds, l’autre partie étant financée par un établissement bancaire sous forme de prêt hypothécaire. La plupart des institutions financières exigent en effet une mise de fonds correspondant à 5 à 10% du prix de la maison, mais plus elle est importante, moins le taux d’intérêt du prêt hypothécaire est élevé, car le risque de la banque est moindre. Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat :

  • la période d’amortissement du prêt hypothécaire ne peut excéder 25 ans
  • l’acquéreur a l’obligation de contracter une assurance prêt hypothécaire, qui a pour but de protéger les prêteurs contre les défauts de paiement de l’emprunteur. Plus la mise de fonds est faible, plus la prime de l’assurance est élevée.

Acquérir une maison sans mise de fonds

Lorsqu’on ne dispose pas d’économies pouvant servir à la mise de fonds, il existe d’autres solutions : obtenir un don de sa famille, contracter un prêt personnel ou utiliser son REER comme mise de fonds. Généralement, les financements de maisons sans mises de fonds prennent plus de temps du fait de ces démarches supplémentaires à accomplir, aussi est-il déconseillé de faire une offre d’achat avant d’avoir obtenu au préalable un accord de marge personnelle ou de prêt REER.

 

Le prêt hypothécaire

Destiné à financer la partie du prix de la maison non couverte par la mise de fonds, le prêt hypothécaire est accordé par un établissement financier sous certaines conditions. Tout d’abord, le taux d’endettement global du foyer, qui comprend l’intégralité des emprunts (prêt auto, limites de crédit…) ne doit pas dépasser 40% des revenus bruts. Généralement, les banques exigent également un bon dossier de crédit, ce qui implique notamment :

  • une cote de crédit de 650 ou plus
  • au minimum 2 crédits actifs depuis deux ans
  • une marge ou des cartes n’ayant pas subi de dépassement
  • l’absence d’une faillite ou d’une proposition libérée depuis au moins deux ans
  • des retards de paiement en nombre limité
  • des demandes de crédit en nombre limité

 

Les prêts hypothécaires sont proposés avec taux fermés ou ouverts :

  • un prêt ouvert est assorti d’un taux plus élevé mais permet de revendre à court terme car il est remboursable à tout moment.
  • un prêt fermé à un taux d’intérêt moins élevé mais une pénalité est appliquée en cas de remboursement hâtif pour cause de revente ou de changement de prêteur.

 

Les prêts à taux fixe sont assortis de paiements qui ne bougent pas tout au long du terme tandis que les emprunts à taux variable, qui sont plus bas à la signature du prêt, varient en fonction de l’évolution des taux du marché ainsi que le montant des remboursements périodiques.

La durée du terme hypothécaire varie entre 6 mois et 10 ans mais on retrouve fréquemment des termes de 5 ans. Si les banques proposent un renouvellement automatique de l’hypothèque, l’emprunteur a tout intérêt à profiter de l’occasion pour mettre les établissements financiers en concurrence car c’est à ce moment-là qu’il peut négocier son taux et changer de banque s’il trouve un meilleur taux ailleurs.

 

Mise de fonds, emprunt hypothécaire, cote de crédit, capacité d’endettement, autant de notions qu’il est préférable de maîtriser pour se lancer à la recherche d’un financement pour sa maison et négocier les meilleures conditions de prêt.