Comment obtenir une pré-approbation hypothécaire ?

01/03/2017 dans Blogue

Avant de commencer à rechercher un bien à acheter, il est d’usage de demander une pré-approbation hypothécaire. Cela présente plusieurs avantages : la pré-approbation permet de calculer son budget maximum, de sauver du temps en ciblant les biens visités, et de bénéficier d’un taux hypothécaire bloqué pendant une période donnée. Il s’agit en outre d’un argument de poids pour appuyer une offre d’achat.

Qu’est-ce qu’une pré-approbation hypothécaire ?

Gratuite et sans engagement, la demande de pré-approbation hypothécaire s’effectue auprès des établissements financiers avant d’entamer les recherches d’un bien immobilier à acheter.

Elle précise :

  • le montant maximal qu’il est possible d’emprunter compte tenu de sa situation financière
  • le plafond des mensualités hypothécaires liées au prêt
  • le taux du premier terme hypothécaire

Le futur acquéreur détermine ainsi son budget pour magasiner sans perdre de temps à visiter des biens n’entrant pas dans sa gamme de prix. La pré-approbation lui permet également d’appuyer son offre d’achat, notamment lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres simultanément, et d’obtenir un taux garanti tout le long de sa validité, qui peut varier de 30 à 160 jours en fonction des établissements prêteurs.

Comment l’obtenir ?

Lorsqu’ils analysent une demande de pré-approbation hypothécaire, les établissements bancaires se focalisent sur plusieurs paramètres :

  • La cote de crédit : autrement appelée score de crédit, cette note accordée par les agences d’évaluation du crédit reflète les habitudes d’emprunt et de remboursement des consommateurs. Le fait de payer ses factures, ses soldes de cartes de crédit, ses prêts dans les délais et d’emprunter des sommes d’argent raisonnables compte tenu de son revenu contribue à faire grimper sa note. A contrario, les retards et incidents de paiement, les demandes multiples de crédit et même les amendes payées en retard entachent la cote de crédit. Plus celle-ci est basse, plus il y a des chances d’essuyer un refus de la part des prêteurs de catégorie A et de devoir se tourner vers un prêteur de catégorie B, autrement dit un prêteur privé qui facture des frais de dossiers importants et applique des taux plus élevés.
  • La mise de fonds : il s’agit de l’apport minimum exigible lors d’un achat, qui s’élève légalement à 5% du prix. Toutefois, une somme plus importante peut être demandée par la banque, notamment si l’emprunteur est travailleur autonome ou présente une mauvaise cote de crédit. Plus la mise de fonds est importante, plus l’établissement prêteur est enclin à accorder le prêt, car son risque se réduit.
  • Le ratio d’endettement : le prêteur vérifie la cohérence entre le revenu annuel brut et les frais d’occupation et autres dettes courantes de l’emprunteur afin que ce dernier ne s’endette pas au-delà de ce que ses revenus lui permettent de rembourser. Même si légalement, le ratio de l’amortissement total de la dette ne doit pas dépasser 44%, dans les faits, plus ce taux est bas et plus le prêteur sera enclin à accorder la pré-approbation hypothécaire.
  • Les documents à fournir : certains prêteurs demandent la production de documents avant de délivrer une pré-approbation hypothécaire afin de vérifier la cohérence des informations déclarées avec la réalité. Il peut s’agir :
    • De documents permettant de prouver ses revenus tels que des fiches de paie ou un avis de cotisation pour un travailleur autonome
    • De preuves du montant de la mise de fonds, par exemple des relevés de comptes ou de portefeuille
    • Des documents relatifs aux prêts en cours

Obtenir une pré-approbation hypothécaire ne garantit pas pour autant l’accord du prêt. En effet, une fois l’offre d’achat acceptée, le prêteur peut faire machine arrière si lors de la vérification des informations de la propriété, il découvre que le bien présente des problèmes ou ne rentre pas dans ses critères.